부동산 거래 과정에서 여전히 일부 사람들이 시도하는 불법 행위 중 하나가 바로 ‘다운계약서 작성’입니다. 다운계약서는 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성해 세금 부담을 줄이려는 의도로 사용되는데, 이는 명백한 불법 행위이며 적발될 경우 큰 처벌과 불이익을 감수해야 합니다. 특히 국세청은 실거래가 신고를 강화하고 금융·세무 시스템을 연계해 다운계약을 철저히 단속하고 있습니다. 단순히 세금만 추징되는 것이 아니라, 과태료 부과, 대출 제한, 심지어 형사 처벌까지 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 다운계약서 작성 시 발생하는 처벌과 불이익을 항목별로 자세히 살펴보고, 2025년 최신 법령 기준에서 어떤 점들을 반드시 주의해야 하는지 정리하겠습니다.
다운계약서의 개념과 불법성
다운계약서란 부동산을 실제 거래한 금액보다 낮게 신고하는 계약서를 의미합니다. 매수자는 취득세를 줄이기 위해, 매도자는 양도소득세를 줄이기 위해 주로 작성되며, 과거에는 거래 관행처럼 여겨지기도 했습니다. 하지만 부동산 시장 투명성을 위해 정부가 실거래가 신고제를 도입하면서, 모든 부동산 거래는 실제 거래 금액을 그대로 신고해야 하며 이를 어길 경우 명백한 불법이 됩니다. 특히 최근에는 등기부등본, 금융거래 내역, 계좌 입출금 기록 등이 모두 전산으로 확인 가능해 사실상 다운계약서가 발각될 확률이 매우 높습니다. 즉, 단기적으로 세금을 아낀다고 생각할 수 있지만, 적발되면 훨씬 더 큰 불이익과 처벌이 뒤따른다는 점에서 결코 시도해서는 안 될 행위입니다.
세금 추징과 과태료 부과
다운계약서가 적발되면 가장 먼저 따라오는 불이익은 세금 추징입니다. 매수자는 낮게 신고한 금액과 실제 거래 금액 차이에 따른 취득세와 지방세를 다시 납부해야 하며, 매도자는 양도소득세를 추가로 추징당하게 됩니다. 이 과정에서 단순히 부족분만 납부하는 것이 아니라, 가산세와 이자가 붙어 실제 부담이 몇 배로 커질 수 있습니다. 또한 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 허위 계약서를 제출한 경우 과태료가 부과되며, 금액은 수백만 원에서 수천만 원까지 발생할 수 있습니다. 단순히 세금을 줄이려다 오히려 세금은 물론 과태료까지 물게 되므로, 경제적 손해는 감당하기 어려운 수준으로 불어날 수 있습니다.
금융 거래 및 대출 제한
다운계약서는 세금 문제뿐 아니라 금융 거래에도 큰 제약을 가져옵니다. 부동산 거래 시 금융기관은 대출 심사 과정에서 실거래가 신고 금액을 기준으로 합니다. 따라서 다운계약서를 작성해 낮은 금액으로 신고하면, 담보 가치가 낮게 책정되어 원하는 만큼의 대출을 받지 못할 수 있습니다. 더 나아가 금융당국에 적발되면 대출 자격 자체가 제한되거나 불이익이 발생할 수 있으며, 심한 경우 금융권 거래 신용도에 부정적 기록이 남을 수 있습니다. 결국 다운계약서로 잠깐 세금을 아끼더라도, 장기적으로는 자금 조달 능력이 제한되는 심각한 불이익으로 이어질 수 있습니다.
형사 처벌 가능성
다운계약서는 단순 행정 위반을 넘어서 형사 처벌로 이어질 수도 있습니다. 실제로 국세청은 다운계약서를 통한 탈세를 ‘조세포탈 행위’로 보고 있으며, 일정 금액 이상일 경우 형사 고발 조치가 이루어집니다. 이 경우 벌금형은 물론 심한 경우 징역형까지 선고될 수 있습니다. 특히 부동산 투기와 맞물려 조직적으로 다운계약서를 작성하거나 반복적으로 불법을 저지른 경우에는 더욱 강력한 처벌을 받을 수 있습니다. 따라서 다운계약서는 단순히 개인적인 ‘꼼수’가 아니라 국가가 엄중히 다루는 범죄 행위라는 점을 반드시 인식해야 합니다.
부동산 거래 이력 및 향후 불이익
다운계약서를 작성하면 거래 이력에도 부정적 기록이 남습니다. 국토교통부와 국세청은 부동산 거래 내역을 전산화해 지속적으로 관리하고 있으며, 한 번 적발되면 해당 기록은 향후 거래에도 영향을 미칩니다. 특히 투명한 거래 이력이 필요한 경우, 예를 들어 신규 분양 아파트 청약 자격 심사, 공공임대주택 신청, 각종 금융 거래에서 불이익이 따를 수 있습니다. 또한 부동산 시장 내 신뢰도도 떨어져 향후 매매 시 제값을 받기 어려운 상황에 놓일 수 있습니다. 결국 다운계약서는 단발적인 불법 행위에 그치지 않고, 내 부동산 거래 이력 전체에 걸쳐 악영향을 미친다는 점에서 절대 피해야 할 선택입니다.
다운계약서 대신 합법적 절세 전략
많은 사람들이 다운계약서를 시도하는 이유는 세금 부담 때문입니다. 하지만 다운계약서 대신 합법적으로 세금을 줄일 수 있는 방법들이 존재합니다. 예를 들어, 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해 부동산을 일정 기간 이상 보유하거나, 1가구 1주택 비과세 규정을 활용하는 방법이 있습니다. 또한 양도 시점과 취득 시점을 조율해 세율을 낮추는 전략, 필요 경비를 정확히 신고해 과세 표준을 줄이는 방법도 있습니다. 세무 전문가와 상담해 맞춤형 절세 전략을 세운다면, 불법적인 다운계약서보다 훨씬 안전하고 지속 가능한 방식으로 세금을 줄일 수 있습니다. 즉, 단기적인 탈세가 아닌 합법적인 절세가 현명한 선택이라는 점을 명심해야 합니다.
결론
다운계약서는 단순히 세금을 아끼기 위한 꼼수처럼 보이지만, 실제로는 세금 추징, 과태료 부과, 금융 거래 제한, 형사 처벌, 거래 이력 불이익까지 수많은 위험을 안고 있는 불법 행위입니다. 특히 2025년 현재 정부의 실거래가 단속은 더욱 강화되었고, 금융·세무 데이터가 통합 관리되면서 사실상 발각을 피할 수 없습니다. 따라서 다운계약서 작성은 결코 현명한 선택이 될 수 없으며, 오히려 더 큰 경제적·법적 부담으로 돌아옵니다. 안전하고 투명한 부동산 거래를 위해서는 합법적인 절세 전략을 활용하는 것이 바람직하며, 필요하다면 전문가의 도움을 받아 장기적인 재산 관리 계획을 세우는 것이 최선입니다. 다운계약서의 유혹은 순간이지만, 그 대가는 평생을 따라올 수 있다는 사실을 반드시 기억해야 합니다.